Kdy musíte podat daňové přiznání?
Pokud jste v roce 2025 měli příjmy z pronájmu nemovitosti, máte povinnost podat daňové přiznání. Termín pro podání za rok 2025 je 1. dubna 2026 (při elektronickém podání přes datovou schránku nebo daňového poradce až 1. května 2026).
Důležité termíny pro rok 2026
| Termín | Událost |
|---|---|
| 1. 4. 2026 | Deadline pro papírové přiznání |
| 1. 5. 2026 | Deadline pro elektronické podání |
| 1. 7. 2026 | Deadline s daňovým poradcem |
| Do 30 dnů od termínu | Splatnost daně |
Příjmy z pronájmu – kam je zařadit?
Příjmy z pronájmu nemovitosti se v daňovém přiznání uvádějí podle toho, zda pronajímáte jako fyzická osoba nebo v rámci podnikání:
§ 9 – Příjmy z nájmu (nejčastější varianta)
Pokud nepronajímáte v rámci živnosti, příjmy spadají do § 9 zákona o daních z příjmů. To je typické pro:
- Pronájem vlastního bytu nebo domu
- Dlouhodobý pronájem bez doplňkových služeb
- Pronájem garáže, sklepu či pozemku
§ 7 – Příjmy ze samostatné činnosti
Pokud máte na pronájem živnostenské oprávnění nebo poskytujete ubytovací služby (Airbnb, Booking), příjmy patří do § 7.
Pozor: Krátkodobé ubytování přes platformy jako Airbnb je od roku 2024 považováno za ubytovací službu a vyžaduje živnost!
Paušální výdaje vs. skutečné náklady
Jako pronajímatel máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje:
Varianta 1: Paušální výdaje (30 %)
Můžete uplatnit 30 % z příjmů jako paušální výdaj bez nutnosti dokládat skutečné náklady.
Příklad:
- Roční příjem z nájmu: 180 000 Kč
- Paušální výdaje: 54 000 Kč (30 %)
- Základ daně: 126 000 Kč
- Daň (15 %): 18 900 Kč
- Jednoduchost – nemusíte evidovat doklady
- Vhodné při nízkých skutečných nákladech
- Rychlejší zpracování přiznání
- Nelze kombinovat s odpisy nemovitosti
- Nevýhodné při vysokých nákladech (opravy, rekonstrukce)
Varianta 2: Skutečné výdaje
Uplatníte přesně ty náklady, které jste skutečně vynaložili a můžete doložit doklady.
Co můžete uplatnit:
- Odpisy nemovitosti
- Pojištění nemovitosti
- Opravy a údržba
- Energie (pokud je hradíte vy)
- Daň z nemovitosti
- Úroky z hypotéky
- Správa nemovitosti
- Právní služby
- Inzerce a marketing
- Roční příjem z nájmu: 180 000 Kč
- Odpisy: 50 000 Kč
- Pojištění: 5 000 Kč
- Opravy: 35 000 Kč
- Daň z nemovitosti: 2 000 Kč
- Skutečné výdaje celkem: 92 000 Kč
- Základ daně: 88 000 Kč
- Daň (15 %): 13 200 Kč
Jak spočítat odpisy nemovitosti
Odpisy jsou nejvýznamnější položkou skutečných výdajů. Pozor: Odpisovat můžete pouze budovu, ne pozemek!
Postup výpočtu odpisů
- Zjistěte vstupní cenu – pořizovací cena nebo cena zjištěná znaleckým posudkem
- Odečtěte hodnotu pozemku – typicky 10–20 % z kupní ceny
- Zvolte odpisovou skupinu – bytové domy patří do 5. skupiny (30 let)
- Počítejte rovnoměrně nebo zrychleně
Příklad výpočtu odpisu
- Kupní cena bytu: 3 000 000 Kč
- Hodnota pozemku (15 %): 450 000 Kč
- Odpisová základna: 2 550 000 Kč
- Roční odpis (rovnoměrný, 5. sk.): 85 000 Kč
Nejčastější chyby pronajímatelů
Chyba 1: Zapomenutí na přiznání
I příjem z pronájmu jednoho bytu musíte přiznat. Finanční úřad má přehled z katastru nemovitostí.
Chyba 2: Kombinace paušálu a skutečných výdajů
Nelze! Musíte si vybrat jednu metodu pro všechny příjmy z § 9.
Chyba 3: Odpis celé kupní ceny
Pozemek se neodpisuje – musíte ho odečíst od vstupní ceny.
Chyba 4: Chybějící doklady
Při kontrole musíte doložit všechny uplatněné výdaje. Uchovávejte doklady minimálně 3 roky.
Chyba 5: Neuplatnění slevy na poplatníka
Nezapomeňte na základní slevu 30 840 Kč – většina pronajímatelů díky ní daň neplatí!
Kdy je pronájem osvobozený od daně?
Příjmy z pronájmu jsou osvobozeny od daně, pokud:
- Celkové příjmy z pronájmu nepřesáhly 30 000 Kč za rok
- Nejedná se o příležitostný příjem (ten má limit 50 000 Kč, ale zahrnuje i jiné příjmy)
Praktické tipy pro úsporu na dani
1. Rozložte větší opravy do více let
Místo jedné velké rekonstrukce rozdělte práce na etapy – můžete tak lépe optimalizovat daňový základ.
2. Využijte odpisy od prvního roku
Odpisy můžete začít uplatňovat ihned po nabytí nemovitosti, i když jste ji zatím nepronajali.
3. Nezapomeňte na úroky z hypotéky
Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost jsou daňově uznatelný výdaj (na rozdíl od jistiny).
4. Evidujte všechny náklady průběžně
Neřešte to na poslední chvíli v březnu. Veďte si jednoduchý přehled příjmů a výdajů během roku.
5. Zvažte spolupráci s daňovým poradcem
Při více nemovitostech nebo složitější situaci se investice do poradce rychle vrátí.
Sociální a zdravotní pojištění
Dobrá zpráva: Z příjmů z pronájmu podle § 9 neplatíte sociální ani zdravotní pojištění. To platí pouze pro příjmy ze samostatné činnosti (§ 7).
Pozor: Pokud pronajímáte v rámci živnosti (§ 7), pojištění platit musíte!
Jak podat daňové přiznání
Online podání (doporučujeme)
- Přihlaste se na mojedane.cz
- Použijte předvyplněné přiznání
- Doplňte příjmy z pronájmu do přílohy č. 2
- Odešlete elektronicky
Papírové podání
- Stáhněte formulář z webu Finanční správy
- Vyplňte ručně nebo v počítači
- Doručte osobně nebo poštou na FÚ
Kontrolní seznam před odesláním
Než přiznání odešlete, zkontrolujte:
- Správně vyplněné osobní údaje
- Všechny příjmy z pronájmu uvedeny
- Zvolena metoda výdajů (paušál/skutečné)
- Správně spočítané odpisy (pokud uplatňujete)
- Uplatněna sleva na poplatníka
- Připojeny všechny přílohy
- Podpis (u papírového podání)
Závěr
Daňové přiznání z příjmů z pronájmu nemusí být noční můra. Klíčem je průběžná evidence během roku a správná volba metody výdajů. Většina pronajímatelů s jedním bytem díky slevě na poplatníka nakonec žádnou daň neplatí.
Tip: Máte nejasnosti v nájemní smlouvě? Využijte naši službu Kontrola smlouvy, která prověří, zda máte správně nastavené všechny náležitosti včetně ustanovení důležitých pro daňové účely.
