Zákonná úprava drobných oprav
Pravidla pro drobné opravy v nájemním bytě upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které bylo novelizováno nařízením č. 493/2025 Sb. s účinností od 1. 1. 2026. Novela výrazně zvýšila finanční limity, aby reflektovala inflaci od roku 2015.
Co jsou drobné opravy?
Drobné opravy jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, které hradí nájemce. Zákon je definuje dvěma způsoby:
1. Výčet konkrétních položek
Nájemce hradí opravy a výměny:
- Vypínačů, zásuvek, zvonků
- Vodovodních baterií a sprch
- Splachovačů a sedátek WC
- Zámků, klik a dveřních štítků
- Rolet, žaluzií a markýz
- Digestoří a jejich filtrů
2. Limit podle ceny (NOVINKA 2026!)
Oprava, která není ve výčtu, se považuje za drobnou, pokud náklad nepřesahuje 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč).
Roční limit pro drobné opravy (NOVINKA 2026!)
Důležité omezení: Celkové náklady nájemce na drobné opravy nesmí přesáhnout 150 Kč/m² podlahové plochy za rok (dříve 100 Kč/m²).
Příklad výpočtu
Byt o velikosti 60 m²:
- Roční limit = 60 × 150 = 9 000 Kč (dříve 6 000 Kč)
- Po vyčerpání limitu hradí další opravy pronajímatel
Běžná údržba bytu
Kromě drobných oprav hradí nájemce také běžnou údržbu, která zahrnuje:
- Malování a tapetování
- Čištění podlah včetně voskování
- Údržbu a čištění vodovodních armatur
- Čištění zanesených odpadů
- Údržbu oken a dveří (mazání pantů, seřizování)
Co hradí pronajímatel?
Pronajímatel je odpovědný za:
- Veškeré opravy nad rámec drobných oprav
- Opravy společných částí domu
- Výměnu opotřebených zařízení (kotel, sporák)
- Havárie a jejich následky
- Opravy po vyčerpání ročního limitu nájemce
Časté spory a jak jim předejít
1. Opotřebení vs. poškození
- Opotřebení – přirozené stárnutí (hradí pronajímatel)
- Poškození – způsobené nájemcem (hradí nájemce bez limitu)
2. Nejasné vymezení ve smlouvě
Doporučení: Ve smlouvě konkrétně uveďte, které opravy hradí která strana.
3. Důkazy o stavu při předání
Vždy pořiďte fotodokumentaci při předání bytu!
Praktický checklist pro pronajímatele
Ve smlouvě odkažte na NV č. 308/2015 Sb. ve znění NV č. 493/2025 Sb. Uveďte konkrétní příklady drobných oprav Stanovte postup při potřebě opravy Definujte roční limit (můžete ho i snížit ve prospěch nájemce) Pořiďte předávací protokol s fotodokumentací
Změny pro rok 2026 – shrnutí
Od 1. 1. 2026 platí novela NV č. 493/2025 Sb., která přináší tyto změny:
| Položka | Do 31. 12. 2025 | Od 1. 1. 2026 |
|---|---|---|
| Limit jedné opravy | 1 000 Kč | 1 500 Kč |
| Roční limit na m² | 100 Kč/m² | 150 Kč/m² |
Důležité pro stávající smlouvy: Nové limity platí automaticky i pro již uzavřené smlouvy – není nutné je měnit. Pokud však smlouva stanoví nižší limity, tyto smluvní limity mají přednost a pronajímatel nemůže jednostranně vyžadovat vyšší.
Závěr
Správné nastavení pravidel pro drobné opravy předchází sporům mezi pronajímatelem a nájemcem. Věnujte této části nájemní smlouvy dostatečnou pozornost – naše služba Kontrola smlouvy vám pomůže ověřit, že máte vše správně nastaveno podle aktuální legislativy 2026.
